TOWARDS A GREEN BUILDING AND INFRASTRUCTURE INVESTMENT FUND:
Auteur : Trent Berry, Compass Resource Management
Ltd.
BC Hydro, la Ville de Vancouver, Vancity Capital Corporation,
Tides Canada Foundation et le Comité
d’organisation des Jeux olympiques et paralympiques
d’hiver de 2010 à Vancouver (COVAN) ont
confié à la firme Compass Resource Management
Ltd. la tâche d’étudier la
possibilité de mettre sur pied un fonds
d’investissement dans la construction et
l’infrastructure vertes qui consisterait à
investir dans un programme de construction verte et de
développement de l’infrastructure verte
et/ou à financer ce dernier.
L’étude de délimitation de
l’étendue avait pour objectif
d’examiner les primes typiques relatives à
la construction verte, les perspectives de rendement sur
l’investissement, les meilleurs moyens de
récupérer les sommes investies, ainsi que les
possibilités et les enjeux associés
à l’établissement
d’un tel fonds d’investissement.
Les auteurs ont procédé : à l’examen de coûts et de rendements représentatifs s’appliquant aux quatre niveaux de certification LEED – certifié, argent, or et platine; à l’examen de la documentation; à des entrevues afin d’évaluer des mécanismes qui permettraient aux investisseurs de recouvrer les sommes qu’ils ont investies; et à des entrevues et à l’examen d’études de cas afin de cerner les possibilités et les enjeux liés à la mise sur pied d’un fonds d’investissement dans la construction et l’infrastructure vertes.
Au nombre des conclusions de l’étude, mentionnons :
Les immeubles consomment d’importantes quantités d’énergie et produisent des niveaux élevés d’émissions de GES.
On attribue entre 30 et 40 p. 100 de la consommation d’énergie aux immeubles, qui constituent ainsi l’une des principales sources de consommation de ressources. En 2004, les immeubles au Canada ont produit environ 19 p. 100 de la totalité des émissions de gaz à effet de serre à l’échelle du pays.
En général, l’obtention d’une certification LEED se traduit par des coûts supplémentaires qui varient de négligeables à modérés, selon le niveau de certification.
Les auteurs ont conclu, à partir des enquêtes menées auprès de propriétaires d’immeubles et du principe de modélisation des coûts de construction verte, que les primes moyennes relatives à la construction des immeubles « verts » neufs conformes à la norme LEED certifiée à platine varient de 1 à 8 p. 100, à l’exclusion des coûts liés au processus de certification. Il faut toutefois noter que les primes réelles varient considérablement selon le type d’immeuble et le site concernés. Pour certains aménagements, on ne constate aucune prime ou économie, tandis que pour d’autres – notamment pour les aménagements conformes à la norme LEED platine – on signale des primes nettement plus élevées. Dans tous les cas, il est possible de minimiser les coûts supplémentaires en incorporant des pratiques de construction verte à l’ensemble du processus de conception et de construction.
Les économies d’énergie et d’eau entraînent les plus importants avantages pour l’environnement ainsi que les retombées financières les plus directes.
Les économies d’énergie et d’eau entraînent les avantages financiers les plus directs attribuables à la certification LEED. À en juger par les tarifs d’énergie et d’eau actuellement en vigueur en Colombie-Britannique, les économies d’énergie propres aux immeubles détenteurs d’une certification LEED, comparativement aux immeubles soumis à des pratiques normales, varient de 24 p. 100 (norme LEED certifiée) à 60 p. 100 (norme LEED platine). Par ailleurs, on observe dans les immeubles détenteurs d’une certification LEED une baisse de près de 30 p. 100 de la consommation d’eau à l’intérieur et une diminution de 50 à 90 p. 100 de la consommation d’eau potable à l’extérieur, comparativement aux immeubles soumis à des pratiques normales.
Les immeubles détenteurs d’une certification LEED peuvent réaliser des taux de rendement élevés; les immeubles s’inscrivant dans d’autres catégories de certification affichent des taux de rendement inférieurs pourtant très favorables.
Le taux de rendement interne sur les coûts supplémentaires associés aux immeubles détenteurs d’une certification LEED sur une période de 15 ans est supérieur à 35 p. 100 (sans que l’on ne tienne compte de la taxe et des options de financement), tandis que le taux de rendement interne sur les coûts supplémentaires liés aux immeubles conformes aux normes LEED argent, or et platine sur une pareille période est de 2 à 29 p. 100, selon certains facteurs.
Un taux de rendement élevé ne se traduit pas forcément par une hausse de la valeur de vente initiale. C’est la possession continue du bien qui facilitera aux investisseurs la tâche de récupérer les coûts qu’entraîne l’obtention d’une certification LEED. Par ailleurs, il y a de fortes chances que les investisseurs à long terme soient davantage intéressés par la possibilité d’engendrer des taux de rendement à long terme.
En pratique, il n’arrive pas souvent que les économies réalisées grâce à la certification LEED se traduisent par une hausse de la valeur de vente initiale. Ce fait peut être attribuable, en partie, au manque de renseignements sur les économies qui prévaut parmi les acheteurs, mais également au raccourcissement des horizons d’investissement, à la hausse des taux d’escompte et à la faible tolérance de nombreux acheteurs à l’égard du risque. En fait, les recherches démontrent que la façon la plus probable dont les investisseurs pourraient récupérer les sommes qu’ils ont investies sous forme de coûts supplémentaires déboursés pour optimiser le rendement serait d’agir pendant une longue période à titre de propriétaires d’immeubles verts ou de biens particuliers dans un aménagement vert (par exemple, matériel ou infrastructure de services publics).
À titre de propriétaires, les investisseurs à long terme seraient en mesure de récupérer les sommes qu’ils ont investies grâce, notamment aux facteurs suivants : la baisse des frais d’exploitation; la hausse des taux de location, la chute des taux d’inoccupation et/ou au paiement continu des loyers ou des services publics. Il est possible qu’au départ les immeubles verts n’entraînent pas de primes de vente considérables. Toutefois, certaines données laissent croire que ces immeubles peuvent à l’occasion provoquer une hausse des loyers et une baisse des taux de vacance. L’étude fait référence à d’autres mécanismes novateurs de récupération de la prime relative à la construction verte, entre autres : les marchés de services éconergétiques; le financement vert; les contrats de location de matériel et les contrats de location avec option d’achat de matériel, et la mise sur pied de services publics en vue de posséder et d’exploiter le matériel/les services en question. Dans cette optique, on s’attend à ce que des investisseurs à plus long terme, tels que les participants à un régime de pension, soient mieux placés pour récupérer les valeurs financières liées à la possession d’immeubles verts.
Il existe des fonds d’investissement dans la construction verte en Europe, en Australie et aux États-Unis, mais non pas au Canada. Les promoteurs de construction verte n’ont pas de difficultés à obtenir du capital.
Aux États-Unis, on a lancé plusieurs fonds d’investissement dans la construction verte (dont sept sont décrits dans l’étude), et certains d’entre eux figurent même au Dow Jones Sustainability World Index. Cependant, aucun fonds semblable n’existe au Canada. De plus, les promoteurs de construction verte interrogés dans le cadre de cette étude indiquent que la question de l’accès à du capital n’a pas fait obstacle à leurs projets dans une mesure importante; toutefois, la construction verte représente toujours une part négligeable de l’activité de construction globale au Canada.
Les promoteurs de fonds devraient cibler un fonds de grande envergure renforcé par un investisseur institutionnel principal.
Un fonds nécessiterait une injection de capital d’au moins 100 millions de dollars ainsi que la participation d’un important investisseur principal. Ce montant minimum est nécessaire pour permettre, d’une part, une diversification adéquate du fonds et, d’autre part, le recouvrement des frais généraux associés à l’établissement et à l’exploitation d’un nouveau fonds. Celui-ci devrait être orienté, au départ, vers les investisseurs institutionnels; il faudrait probablement former des partenariats, notamment avec un grand locateur d’espaces à bureaux ou d’espaces pour le commerce de détail qui s’engagerait à louer des locaux verts et/ou avec un promoteur immobilier vert. Le secteur canadien de l’investissement responsable au plan social offre une occasion de tailler un tel fonds à la mesure des investisseurs de détail.
Pour obtenir un exemplaire de l’étude, visitez le site Internet du Compass Resource Management à l’adresse suivante : http://www.compassrm.com/reports/greenbuildingfund/
Les auteurs ont procédé : à l’examen de coûts et de rendements représentatifs s’appliquant aux quatre niveaux de certification LEED – certifié, argent, or et platine; à l’examen de la documentation; à des entrevues afin d’évaluer des mécanismes qui permettraient aux investisseurs de recouvrer les sommes qu’ils ont investies; et à des entrevues et à l’examen d’études de cas afin de cerner les possibilités et les enjeux liés à la mise sur pied d’un fonds d’investissement dans la construction et l’infrastructure vertes.
Au nombre des conclusions de l’étude, mentionnons :
Les immeubles consomment d’importantes quantités d’énergie et produisent des niveaux élevés d’émissions de GES.
On attribue entre 30 et 40 p. 100 de la consommation d’énergie aux immeubles, qui constituent ainsi l’une des principales sources de consommation de ressources. En 2004, les immeubles au Canada ont produit environ 19 p. 100 de la totalité des émissions de gaz à effet de serre à l’échelle du pays.
En général, l’obtention d’une certification LEED se traduit par des coûts supplémentaires qui varient de négligeables à modérés, selon le niveau de certification.
Les auteurs ont conclu, à partir des enquêtes menées auprès de propriétaires d’immeubles et du principe de modélisation des coûts de construction verte, que les primes moyennes relatives à la construction des immeubles « verts » neufs conformes à la norme LEED certifiée à platine varient de 1 à 8 p. 100, à l’exclusion des coûts liés au processus de certification. Il faut toutefois noter que les primes réelles varient considérablement selon le type d’immeuble et le site concernés. Pour certains aménagements, on ne constate aucune prime ou économie, tandis que pour d’autres – notamment pour les aménagements conformes à la norme LEED platine – on signale des primes nettement plus élevées. Dans tous les cas, il est possible de minimiser les coûts supplémentaires en incorporant des pratiques de construction verte à l’ensemble du processus de conception et de construction.
Les économies d’énergie et d’eau entraînent les plus importants avantages pour l’environnement ainsi que les retombées financières les plus directes.
Les économies d’énergie et d’eau entraînent les avantages financiers les plus directs attribuables à la certification LEED. À en juger par les tarifs d’énergie et d’eau actuellement en vigueur en Colombie-Britannique, les économies d’énergie propres aux immeubles détenteurs d’une certification LEED, comparativement aux immeubles soumis à des pratiques normales, varient de 24 p. 100 (norme LEED certifiée) à 60 p. 100 (norme LEED platine). Par ailleurs, on observe dans les immeubles détenteurs d’une certification LEED une baisse de près de 30 p. 100 de la consommation d’eau à l’intérieur et une diminution de 50 à 90 p. 100 de la consommation d’eau potable à l’extérieur, comparativement aux immeubles soumis à des pratiques normales.
Les immeubles détenteurs d’une certification LEED peuvent réaliser des taux de rendement élevés; les immeubles s’inscrivant dans d’autres catégories de certification affichent des taux de rendement inférieurs pourtant très favorables.
Le taux de rendement interne sur les coûts supplémentaires associés aux immeubles détenteurs d’une certification LEED sur une période de 15 ans est supérieur à 35 p. 100 (sans que l’on ne tienne compte de la taxe et des options de financement), tandis que le taux de rendement interne sur les coûts supplémentaires liés aux immeubles conformes aux normes LEED argent, or et platine sur une pareille période est de 2 à 29 p. 100, selon certains facteurs.
Un taux de rendement élevé ne se traduit pas forcément par une hausse de la valeur de vente initiale. C’est la possession continue du bien qui facilitera aux investisseurs la tâche de récupérer les coûts qu’entraîne l’obtention d’une certification LEED. Par ailleurs, il y a de fortes chances que les investisseurs à long terme soient davantage intéressés par la possibilité d’engendrer des taux de rendement à long terme.
En pratique, il n’arrive pas souvent que les économies réalisées grâce à la certification LEED se traduisent par une hausse de la valeur de vente initiale. Ce fait peut être attribuable, en partie, au manque de renseignements sur les économies qui prévaut parmi les acheteurs, mais également au raccourcissement des horizons d’investissement, à la hausse des taux d’escompte et à la faible tolérance de nombreux acheteurs à l’égard du risque. En fait, les recherches démontrent que la façon la plus probable dont les investisseurs pourraient récupérer les sommes qu’ils ont investies sous forme de coûts supplémentaires déboursés pour optimiser le rendement serait d’agir pendant une longue période à titre de propriétaires d’immeubles verts ou de biens particuliers dans un aménagement vert (par exemple, matériel ou infrastructure de services publics).
À titre de propriétaires, les investisseurs à long terme seraient en mesure de récupérer les sommes qu’ils ont investies grâce, notamment aux facteurs suivants : la baisse des frais d’exploitation; la hausse des taux de location, la chute des taux d’inoccupation et/ou au paiement continu des loyers ou des services publics. Il est possible qu’au départ les immeubles verts n’entraînent pas de primes de vente considérables. Toutefois, certaines données laissent croire que ces immeubles peuvent à l’occasion provoquer une hausse des loyers et une baisse des taux de vacance. L’étude fait référence à d’autres mécanismes novateurs de récupération de la prime relative à la construction verte, entre autres : les marchés de services éconergétiques; le financement vert; les contrats de location de matériel et les contrats de location avec option d’achat de matériel, et la mise sur pied de services publics en vue de posséder et d’exploiter le matériel/les services en question. Dans cette optique, on s’attend à ce que des investisseurs à plus long terme, tels que les participants à un régime de pension, soient mieux placés pour récupérer les valeurs financières liées à la possession d’immeubles verts.
Il existe des fonds d’investissement dans la construction verte en Europe, en Australie et aux États-Unis, mais non pas au Canada. Les promoteurs de construction verte n’ont pas de difficultés à obtenir du capital.
Aux États-Unis, on a lancé plusieurs fonds d’investissement dans la construction verte (dont sept sont décrits dans l’étude), et certains d’entre eux figurent même au Dow Jones Sustainability World Index. Cependant, aucun fonds semblable n’existe au Canada. De plus, les promoteurs de construction verte interrogés dans le cadre de cette étude indiquent que la question de l’accès à du capital n’a pas fait obstacle à leurs projets dans une mesure importante; toutefois, la construction verte représente toujours une part négligeable de l’activité de construction globale au Canada.
Les promoteurs de fonds devraient cibler un fonds de grande envergure renforcé par un investisseur institutionnel principal.
Un fonds nécessiterait une injection de capital d’au moins 100 millions de dollars ainsi que la participation d’un important investisseur principal. Ce montant minimum est nécessaire pour permettre, d’une part, une diversification adéquate du fonds et, d’autre part, le recouvrement des frais généraux associés à l’établissement et à l’exploitation d’un nouveau fonds. Celui-ci devrait être orienté, au départ, vers les investisseurs institutionnels; il faudrait probablement former des partenariats, notamment avec un grand locateur d’espaces à bureaux ou d’espaces pour le commerce de détail qui s’engagerait à louer des locaux verts et/ou avec un promoteur immobilier vert. Le secteur canadien de l’investissement responsable au plan social offre une occasion de tailler un tel fonds à la mesure des investisseurs de détail.
Pour obtenir un exemplaire de l’étude, visitez le site Internet du Compass Resource Management à l’adresse suivante : http://www.compassrm.com/reports/greenbuildingfund/
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